Çin emlak piyasasında neler oluyor?

SADİ KAYMAZ/BLOOMBERG HT ASYA TEMSİLCİSİ

Çin’in on yıllardır biriktirdiği yapısal sıkıntılar son periyotta birer birer su yüzüne çıkıyor. Çok yatırıma dayalı büyüme modeli ünite verimliliği durmaksızın düşürüyor. Mahallî idareler sırtlamakta zahmet çektikleri borç yükü altında bulunuyor. İç tüketimin bastırılması şirketler kısmının büyüme, harcama iştahını kesti.

Hanehalkı 30 trilyon doları aşan tasarrufu bulunmasına karşın itimat buhranına düştü. Borç yükünün gayri safi yurtiçi hasılanın üç katına yaklaşıyor olması ultra gevşek para siyasetinin önünü tıkamış durumda.

Yapısal problemlerin kendisini son derece şiddetle gösterdiği alan ise emlak dalı. 1990’larda konut piyasasının serbestleştirilmeye başlamasıyla birlikte 20 yıl keskin biçimde yükselen fiyatlar münasebetiyle çok sürat yapan konut yapı şirketleri birer birer duvara tosluyor yahut kaza riskiyle karşı karşıya.

Aşırı borç yükü ya da Çin Komünist Partisi’nin (ÇKP) tanımıyla ‘pervasız genişleme’ Evergrande’ı komaya soktu. Proje sayısı bakımından ülkenin en büyük şirketi pozisyonunda bulunan Country Garden, bugün son anda yaptığı kupon ödemesi sayesinde temerrüdün kıyısından döndü.

Tahvil geri ödemesi yapamayan şirketlerin sayısı yıllar geçtikçe artıyor. Bölümün en büyüklerinden Vanke’nin işverenine nazaran, şirketler en azından birkaç sene daha vefat kalım uğraşı verecek.

Aşırı yükselişin akabinde ani fren

Çin hükümeti ve parti idaresi öncelikle bir evvelki idareye kızgın.

Küresel kriz sırasında uygulanan teşviklerin çoka kaçtığını, yaratılan para seliyle son derece büyük ve tehlikeli dengesizlikler yaratıldığı düşünüyor.

Haksız da sayılmazlar. Çünkü, Başbakan Wen Jiabao’nun devasa teşvik paketinin tesiriyle, dünyanın kullanmadığı kadar çimentoyu üç senede Çin kullanmıştı. Mesken fiyatlarındaki artış ise astronomik boyutlara çıkmıştı.

Çin emlak piyasasında yaşanan erimenin art planında işte bu çok yükseliş ve akabinde gelen ani fren yer alıyor.

Zira, Şi idaresi halkın büyük çoğunluğunun erişim imkanını aşan konut fiyatlarını dizginlemek hedefiyle mesken sahiplerine karşı bilhassa büyük kentlerde son derece sıkı yeni konut alım kısıtlamaları getirdi. Krediye erişim büsbütün engellendi ya da yüzde 80 üzere yüksek ön ödemelere bağlandı. Faiz oranları yüzde 8’in üstünde, olağanın neredeyse iki katı düzeylere yükseltildi. Lokal idareler, Şi’nin ‘Ev spekülasyon aracı değildir’ kelamına sadakat için gereken öteki tedbirleri de ziyadesiyle uygulamakta hiç tereddüt göstermedi.

Bilhassa 2016 yılı ve sonrasında konut yapı şirketlerine karşı finansal kısıtlamalar da katı biçimde uygulandı. Kaldıracı yüksek şirketlerin yeni kredi ve finansmana erişimi kısıtlandı. Dalın tamamını vakitle nakit akış ıstıraplarına, bazılarını de likidite krizine sokacak adımlar o periyotta atıldı.

Şi idaresi fiyatları dizginlemeyi başardı

Şi idaresi toplumsal açıdan başarılı da oldu sayılabilir. Çünkü Pekin, Şanghay üzere kentlerin orta sınıf mahallelerinde 2015’te metrekaresi 15 bin doları bulan fiyatların artış suratı evvel yavaşladı, akabinde ağır ağır düşmeye başladı.

Makro açıdan bakıldığında ise, toplumsal temeldeki muvaffakiyetin maliyeti büyük oldu. Emlak bölümünün direkt ve dolaylı etkilediği bölümler de yavaşlamaya mahkum kaldı. Çok kapasite camdan, çeliğe kadar bir düzine sanayi kolunda marjların erimesine yol açtı.

Kısıtlamaların en kıymetli sonucu ise hanehalkı Tüketici İtimadında yol açtığı kayıp oldu. Yıllarca yükselen konut fiyatlarının sağladığı servet tesiri kısa müddette yok oldu. Vakitle düşüşün sürebileceğine ait inanç yerleşti. Evergrande üzere tüm ülkenin tanıyıp, vaktiyle güvendiği devasa bir şirketin iflasın eşiğine geldiğinin görülmesi ise konut alımlarını daha da yavaşlattı.

Bu ortamda Çin’in orta sıra attığı teşvik adımları da durumu bilakis çevirmeye yetmedi. Ülkenin en büyük şirketlerinin kimileri sene başından beri yüzde 70’i bulan ciro kayıplarına maruz kalıyor. Toplam satış fiyatlarındaki azalmalar yüzde 40’a yaklaşıyor.

“Tahvilleri çöp düzeyinde bulunan şirketlerin sayısı artıyor”

Finansmana erişimi kısıtlı yapı şirketleri ise piyasa tarafından ağır biçimde cezalandırılıyor. Tahvilleri çöp düzeyinde süreç gören şirket sayısı giderek artıyor. Görece güçlü sayılan şirketlerin çıkardığı borç senetleri bile dolar cinsinden 60 sent civarlarına düşmüş durumda.

Bu çerçevede yıldan yıla berbatlaşan durum ise, Çin hükümetini birinci defa geçen hafta neredeyse her gün yeni bir adım atmaya itti. Konut sahibi olma tarifi değiştirildi, ikinci mesken alımlarının önü açıldı. Mortgage kredilerinde ön ödeme oranları yüzde 20 civarına düşürüldü. Uzun vadeli kredi faizleri, ikinci meskenini alanlar için dahi yüzde 4,2’ye kadar indirildi. Kimi bankalar ayrıyeten iskontolar sundu.

Kısıtlamaların en sıkı biçimde uygulandığı Pekin ve Şanghay da geçen hafta piyasaların kapanışının akabinde sınırlamaları gevşettiğini açıkladı.

Piyasanın yansısı de birinci etapta son derece müspet oldu. Kimi emlak şirketlerinin payları haftaya yüzde 27’yi bulan yükselişlerle başladı. Konut dalı endeksi gün içinde yüzde 8,7 kadar artış gördü.

Buna rağmen bugün prestijiyle, teşvik heyecanının ömrü bir gün sürmüş görünüyor. Haftasonu Pekin ve Şanghay’da sayıca katlanan konut satışları da heyecanı uzatmaya yetmedi.

Analistler, bu noktada tüketici itimadında yaşanan kaybın geri kazanılmasının zorluğuna dikkat çekiyor. Gerçek gelir artış suratındaki yavaşlama, ekonomik büyüme suratının düşmesi üzere ögeler hanehalkını ihtiyatlı olmaya iten temel sebepler.

Genç işsizliği de piyasayı zorluyor

Diğer taraftan köyden kente göçün en yavaş devrine girmesi, gençler ortasında yaygınlaşıp yüzde 20’yi aşan işsizliğin gerçek talep kaybına yol açmış olması üzere faktörler de hafifsenmeyecek kadar kıymetli ögeler.

Çin, bu bağlamda itimadın altın olduğu bir periyotta dönemeçte bulunuyor.

En az 30 trilyon dolarlık tasarruf okyanusunun üstünde oturan hanehalkına para harcatmak ise bu açıdan kolay görünmüyor.

Çin hükümeti ise büyük paketler yerine, kümülatif tesir gösterebilecek bir dizi planlı ve güdümlü atakla istikrar sağlayabileceğine inanıyor. Bunda büyük teşvik paketlerinin yaratacağı finansal risklerden çekinmesinin de büyük hissesi var.

Peki bu kritik periyodu atlatır mı? Ne kadar hasarla atlatır. Veyahut atlatırsa daha mı güçlenir.

Tüm bu soruların yanıtı için milyon dolarlık değil, trilyon dolarlık denebilir. Vaktin göstereceği gidişatın global ekonomiyi son derece yakından ilgilendirdiğine ise hiç kuşku yok.